韩世同：为何年末广州土地不流拍了 央企保利出手拿地了？

楼市日日谈

2019年12月7日（第221期）

话题概要

12月5日广州成功出让三宗宅地，总揽金100.33亿元！其中，番禺区东环街易兴DHJ15-01地块，被保利以554474万元+20%自持拿下，折合楼面价24268元/㎡！值得一提的是，该地块是宗回炉地块，本次挂牌，起拍楼面价由此前的33837元/平，降至24268元/平，下降幅度接近1万元/平。

而荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南AF040225-A地块，经过1个多小时的角逐，最终仍由保利以总价261685万元拿下，折合楼面价33840元/㎡。

花都区花山镇莲山北路西侧G08-HS04一期地块，被广州市宝信房地产开发有限公司以底价187182万元拿下，折合楼面价12618元/㎡！据天眼查显示，广州市宝信房地产开发有限公司的控股股东为广州市花都区公有资产投资控股总公司。

楼市观察家韩世同

12月5日，广州土地拍卖市场一日成交了100亿。成交的三宗地块，有两块算是比较大热的，一个是广钢新城的，被保利拿下；另一个是番禺地块，这宗地块之前其中有一部分流拍，在重新调整之后，这次拍出同样是被保利拿下；还有一块地其实是底价成交。这三宗土地成交，意味着什么？

首先我们回顾一下，广州今年的土地市场推出了非常多的地块。但是也有两个现象，就是流拍挺多，底价成交也很多。有些要流拍的地块，没有等到到期就把它撤下来，在我看来这其实也属于流拍。为什么今年推出的土地这么多，但是流拍和底价成交的也有这么多？我觉得主要还是整体土拍市场受到楼市的影响。

政府可能年初急于出让土地，但是在出让策略方面恐怕定价偏高，可能有一些基本数据、指标不是特别符合市场的需求，所以很容易造成流拍或者底价成交。底价成交其实还是不错的结果，至少还有一个开发商愿意举牌，但是如果起拍价定得稍低一点的话，可能就会多一些开发商去竞争。另一方面，可能政府部门又担心溢价率太高造成问责压力，我认为这个溢价率在50%以下应该没有太大问题，其实溢价率取决于起拍价定得高和低而已。

我们看到这次番禺的地块就很有意思，它原来的面积从4.6万平方米增加至13万平方米，挂牌起拍价从10.5亿左右增加到5.5亿，容积率也从1.1提高到2.3，起拍价则从33838元/㎡降至24268元/㎡元。这是最后的成交的价位，竞拍可能主要还是集中在自持这部分。这个地块的成交基本属于底价成交，所以成交的楼面价跟起拍价是一样的，但是加多了20%的自持，可能只是竞了五轮，主要还是集中在成交的自持比例上。

竞争比较激烈的应该是广钢新城的地块，成交楼面价为33840元/㎡，起拍楼面价为28140元/㎡。这个成交价跟4月份中海拍得该地块旁边地块的价格差不多。说明这个价位市场或者开发商都比较接受和认同的，因此竞争恐怕相对也比较激烈一些，溢价率也是20%左右。所以，我觉得政府可以适当调整地块的一些策略，就是定价、出让条件、容积率、建筑面积等，还是有利于促成成交的。

当然，这也跟年末开发商冲业绩楼市有所回升也有很大的关系。这次的三宗地块的总成交额达100亿，这样分析下来其实也并不会感到意外。但这次为什么是保利出手？保利近期在土地市场上其实并不是非常踊跃，因为他们很多的精力或者资金主要是投放在旧改项目上面，就是城市更新项目，可以说保利也是属于“旧改王”之一。

 旧改显然会影响到销售业绩，因为周期会比较长。当然这也是“三年不发市，发市吃三年”，我看保利在琶州的旧改项目其实就做得非常好，但是保利冼村的项目就好像到目前也还是处在拆迁、建回迁房的阶段，这个已经长达近十年的时间了。保利之所以也要拿一些土地估计也跟他们目前的业绩和市场排名有关。我们看到最新的排名，保利是排在前五位。其操盘金额数或者权益金额是3446.5亿，而按照全口径销售金额是4203亿，这两个数都比前一位的万科少了1100亿和1500亿。

我觉得可能是因为这些原因，所以保利也需要在土地市场上拿一些能够快速提升业绩的地块，否则这不仅不能够追赶上前面的企业进入前三的行列，甚至有可能还会被后来者居上。所以，保利也必须要扩大一些土地储备来增加它的新房供应和成交来保持它的竞争地位。正因为如此，我们看到今年年末广州的土地拍卖市场迎来了一个小高潮，但它是否会开启明年土地市场的高潮，还是有待于进一步的观察。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

第209期：用东京经验可以解决中国大城市居住问题吗?

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们